以房抵工程款：施工单位排除执行的法律实务与风险防控

在发包人无力支付工程款时，以房抵债成为施工单位实现债权的重要途径。2025年7月24日施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（法释〔2025〕10号），在施工单位（案外人）以抵债协议主张排除法院强制执行（查封）发包人名下房产的规定有新的变化，以下详析。

一、执行异议司法解释中的核心法律条款与要件分析

1. 以房抵债排除一般金钱债权强制执行的要件

解释第十五条规定了抵偿债务排除一般债权强制执行的要件。施工单位应同时证明：存在真实工程债务且履行期届满，在法院查封前已签订合法有效的书面抵债协议；抵债金额需与抵债时房产市场价值基本相当；在查封前已实际占有、控制该房产（如接收钥匙、装修、缴纳物业水电费等）；未能过户非因施工单位过错。解释第十六条对 “非因案外人自身原因”列举了六种情形：共同提交过户申请；已书面催告发包人过户或已就此提起诉讼/仲裁；房产属新建商品房暂不符合首次登记条件；已办理网签备案；发包人通知过户而施工单位未怠于办理；其他合理事由（如政策限制、登记机构原因等）。

2. 工程价款优先权项下以房抵债的特别规则

解释第十七条规定了不动产折抵工程款债务的特别规定，根据该规定符合条件情况下可排除抵押权和一般金钱债权的强制执行。施工单位应同时证明：在查封前已依法行使建设工程价款优先权并签订抵债协议以及抵债价值相当，满足上述条件可据此直接起诉要求发包人办理房产过户登记。

二、施工单位以房抵债要关注的主要风险点

1. 抵债协议效力与签订时点风险：避免抵债协议存在无效或可撤销情形（如欺诈、胁迫）；协议签订时间应在查封之前，否则无法排除执行；抵债协议应明确具体。

2. “合法占有” 证明不足风险：仅签订协议或办理备案但未实际占有，或者位未能及时、有效取得并固定占有证据。

3. “抵债价值相当” 举证风险：例如抵债价格明显偏离市场价值，损害其他债权人利益。

4. 优先受偿权行使不当风险：未在法定期限内（18 个月）主张优先权，或者行使方式不符合法定要求，如未通过诉讼/仲裁或协议折价方式明确主张等。另外，以非本项目房产抵工程款即跨项目抵房的，因不享有建设工程价款优先权而导致抵债协议无法排除执行。

5. “非因自身原因未过户” 证明风险：未在合理期限内积极主张权利（如未催告、未及时起诉/仲裁），对无法过户存在明显过错或懈怠（如未按通知配合办理），或者对政策障碍等客观原因未留存证据。

6. 其它权利冲突风险：如房产上存在在先设立的、有效的抵押权或其他优先权，或者是发包人存在其他债权人，抵债行为可能被认定为个别清偿或恶意逃债。

三、实务操作要点与风险防范建议

1. 前置确权筑牢基础

施工过程中，严格依约履行，及时确认工程量、签证索赔，固定工程款债权证据。工程竣工或约定付款节点后，立即、规范行使建设工程价款优先受偿权（通过书面发函、签订折价协议或及时提起诉讼/仲裁）。

2. 签订有效抵债协议

务必在法院查封前签订书面抵债协议，明确工程款金额、抵债房产信息、抵债金额（应接近市场价值）、交付占有及过户安排、违约责任等。固定签约时点的房产价值的证据，确保 “价值相当”。

3. 尽早完成合法占有

协议签订后，尽早办理房产交接手续：签署交接单、取得钥匙、更换门锁、实际入驻或委托管理、缴纳相关费用（物业、水电、房产税等），并全程保留书面、影像等占有证据。

4. 启动过户程序锁定 “非自身原因”

签订抵债协议立即与发包人共同向不动产登记机构提交过户申请，获取受理凭证。若发包人不配合，立即书面催告其履行过户义务（保留邮寄凭证等），并在合理期限（建议1-2个月内）后，尽快提起诉讼或仲裁，要求发包人履行过户义务，诉讼/仲裁行为本身即可作为 “非因自身原因” 的关键证据。如果涉及新建商品房，关注首次登记条件成就情况并及时主张。有条件网签的立即办理网签备案。

5.积极行使工程价款优先受偿权

首先要注意工程价款优先受偿权的行使期限是十八个月，其次是注意行使方式，以诉讼/仲裁或协议折价方式行使优先受偿权的没有争议，但要注意协议折价和签订以房抵债协议是否完全等同存在一定争议，建议在签订以房抵债协议时包含行使优先受偿权的内容。至于是否能以函告方式行使优先受偿权在司法实践中尚无定论，如确实无法采用其它形式，也应积极以函告方式行使优先受偿权。

6. 密切关注执行动态及时提出异议

一旦知悉房产被查封，立即收集整理上述所有证据（债权凭证、优先权行使证明、抵债协议、价值证明、占有证明、催告及诉讼/仲裁证明等，在法定期限内向执行法院提起案外人执行异议；异议被驳回后，十五日内提起案外人执行异议之诉，请求排除强制执行。

结语

以房抵债是施工单位实现工程款债权的重要方式，要成功实现回款目标，需严格满足 “查封前签订有效协议、价值相当、查封前合法占有、非因自身原因未过户” 四大核心要件，并特别重视建设工程价款优先受偿权的规范行使。施工单位应树立 “证据为王、时效为先、行动为要” 的风险防控意识，在专业律师协助下，从债权形成、优先权主张、抵债协议签订、房产占有到过户推进的全流程进行精细化管理与证据固定，方能最大限度规避风险，有效维护自身合法权益，将 “纸上权利” 转化为 “现实产权”。

【法条链接】

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》法释〔2025〕10号

第十五条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；

（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；

（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。

第十六条 人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人与被执行人已共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请；

（二）案外人已请求被执行人履行办理所有权转移登记手续等合同义务，或者因办理所有权转移登记与被执行人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；

（四）已办理买卖合同网签备案；

（五）被执行人等通知案外人办理不动产所有权转移登记而其未怠于办理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

第十七条 人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：

（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；

（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。

案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。